Przegląd techniczny budynku – co należy sprawdzać?

Zgodnie z polskim prawem każdy budynek musi przechodzić okresowe przeglądy budowlane. Ta zasada dotyczy nie tylko domów jednorodzinnych, lecz także garaży, zabudowań gospodarczych, obiektów biurowych, przemysłowych oraz magazynowych, a także przestrzeni użyteczności publicznej.

W trakcie badania technicznego budynku zostaną sprawdzone m.in.:

• poprawność pracy instalacji elektrycznej;
• szczelność instalacji gazowej oraz wodno-kanalizacyjnej;
• newralgiczne elementy instalacji grzewczych;
• drożność oraz ciąg przewodów kominowych i wentylacyjnych;
• instalacja piorunochronna.

Uprawniona osoba wykonująca przegląd techniczny budynku oceni również stan techniczny wszelkich kluczowych elementów konstrukcyjnych, takich jak fundamenty, stropy, elementy izolacji ścian budynku, ściany nośne, nadproża, więźby dachowe, a nawet schody.

Podczas prowadzenia badania osoba uprawniona do jego wykonywania będzie oceniać stopień zużycia poszczególnych elementów konstrukcyjnych, a także aktywnie szukać wszelkich ewentualnych uszkodzeń, który mogły powstać od momentu ostatniego przeglądu technicznego. Mogą być to m.in.:

• pęknięcia ścian pogarszające ich nośność;
• korozja stalowych elementów nośnych;
• korozja betonu;
• zawilgocenia newralgicznych miejsc;
• pleśń.

Wyniki przeglądu technicznego są skrupulatnie dokumentowane i prezentowane zlecającej badanie osobie w formie raportu. Będzie on zawierać szczegółowy opis stanu technicznego budynku oraz zalecenia dotyczące jego konserwacji, modernizacji lub ewentualnych napraw. Zostanie również dodany wpis do książki obiektu budowlanego.

Przeglądy budynków są regulowane w Polsce przez prawo budowlane – konkretnie Art. 62 tej ustawy. Ich regularne wykonywanie jest obowiązkiem, za którego nieprzestrzeganie grozi odpowiedzialność karna przewidziana w Prawie budowlanym.

Musisz też pamiętać, że w przypadku wystąpienia poważnej awarii lub katastrofy budowlanej, brak aktualnego badania technicznego budynku może skutkować odmową wypłacenia odszkodowania przez ubezpieczalnię oraz poważnymi konsekwencjami prawnymi dla właściciela lub zarządcy danego budynku.

Jak w praktyce będą wyglądać w tym roku przeglądy techniczne budynków? Przepisy są jasne i ściśle regulowane przez prawo budowlane, które narzuca na właścicieli lub zarządców posesji zakres oraz częstotliwość badań technicznych.

Zasady te pozostają stabilne, a wszelkie budynki mieszkalne podlegają przeglądom przeprowadzanym co:

• rok – w przypadku instalacji gazowych, wentylacyjnych, przewodów kominowych oraz spalinowych, a także instalacji oraz urządzeń służących ochronie środowiska;
• pięć lat – badanie instalacji elektrycznej oraz piorunochronnej, uziemień, a także ogólnego stanu technicznego oraz estetycznego samego budynku.

W przypadku wystąpienia klęsk żywiołowych, pożarów lub innych uszkodzeń danego obiektu, badanie techniczne będzie musiało zostać ponowione.

Obowiązkowe przeglądy domu jednorodzinnego to tak naprawdę szereg czynności realizowanych przez wykwalifikowane osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. W trakcie ich realizacji zatrudnieni specjaliści będą przeprowadzać badania poszczególnych instalacji oraz analizować najważniejsze elementy konstrukcyjne budynku, co pozwoli zawczasu wyeliminować ewentualne usterki. Zatem, jakie przeglądy w domu jednorodzinnym będą niezbędne?

Podstawowym obowiązkiem spoczywającym na barkach właścicieli domów jednorodzinnych jest przegląd kominiarski. Co ile trzeba go wykonywać? Przynajmniej raz w roku. Podczas takiej wizyty kominiarz sprawdzi stan przewodów kominowych oraz wentylacyjnych, a także będzie mógł od razu zabrać się za czyszczenie komina z wszelkich niepożądanych substancji.

Corocznej kontroli podlegają również instalacje oraz urządzenia służące ochronie środowiska. Mogą być to m.in. szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, separatory lub urządzenia filtrujące ścieki.

Każdego roku trzeba też sprawdzić stan instalacji gazowej – jeśli występuje ona w danym obiekcie. Technicy sprawdzą, czy jest ona szczelna i czy jej użytkowanie nie zagraża życiu oraz zdrowiu domowników.

Niezbędny będzie też przegląd energetyczny domu. Tutaj jednak ustawodawca przewiduje znacznie dłuższy interwał pomiędzy poszczególnymi badaniami technicznymi i oczekuje sprawdzania stanu instalacji przynajmniej raz na co najmniej pięć lat. Elektryk posiadający odpowiednie uprawnienia sprawdzi stan gniazdek, bezpieczników, systemów ochrony przeciwporażeniowej, uziemień, a także instalacji piorunochronnej.

Przegląd techniczny budynku wymaga zwrócenia szczególnej uwagi na elementy konstrukcyjne narażone na działanie niekorzystnych warunków atmosferycznych lub zużywające się podczas naturalnej eksploatacji.

Będą to m.in. poszycie dachu, ściany zewnętrzne, filary, nadproża, okna, balkony, balustrady, rynny czy urządzenia przeciwpożarowe.

Co pięć lat konieczne będzie też sprawdzenie estetyki samego budynku. Jest to pojęcie mocno względne, dlatego też warto zadbać o wygląd i czystość elewacji nieruchomości, umyć podjazd do garażu oraz podwórko wykończone kostką przy pomocy myjki ciśnieniowej, a także przystrzyc trawnik kosiarką.

Przegląd techniczny budynku może być wykonany jedynie przez uprawnionych specjalistów. Zatem, kto wykonuje przegląd techniczny budynku? Zazwyczaj poszczególne etapy badania są realizowane przez różne osoby – kominiarzy, elektryków, gazowników, itp.

Chcąc sprawić, by badanie techniczne budynku stało się formalnością, warto się do niego odpowiednio przygotować. W tym celu zbierz pełną dokumentację techniczną – przede wszystkim książkę obiektu budowlanego. Mogą też przydać się dokumenty dotyczące napraw, modernizacji lub przebudów wraz ze zgodami niezbędnymi do ich dokonania.

Zapewnij też fachowcom dobry dostęp do instalacji technicznych, takich jak zawory wodne oraz gazowe, skrzynki rozdzielcze oraz przewody wentylacyjne. Warto też mieć pod ręką latarkę oraz niewielką drabinę – te narzędzia zdecydowanie ułatwią pracę fachowcom.

Jakie są kary za brak przeglądu technicznego?

Niewykonanie przeglądu technicznego budynku może wiązać się z nałożeniem dotkliwej kary finansowej, której wysokość określają obowiązujące przepisy. Nie są to jednak jedyne konsekwencje – unikanie zbadania stanu technicznego nieruchomości może też skutkować procesem sądowym i odpowiedzialnością karną przewidzianą w Prawie budowlanym. Co gorsza, brak badania technicznego może też spowodować niewypłacenie odszkodowania przez firmę ubezpieczeniową w razie wystąpienia szkody na terenie posesji.

Co robić, jeśli zostaną wykryte poważne usterki podczas przeglądu?

Wykrycie poważnych uszkodzeń w trakcie prowadzenia przeglądu technicznego budynku będzie wiązać się z koniecznością ich niezwłocznego naprawienia. Do czasu usunięcia usterek obiekt jest uznawany za potencjalnie niebezpieczny, co w skrajnych przypadkach może skutkować tymczasowym wyłączeniem części budynku lub całej nieruchomości z użytku. Dlatego też należy jak najszybciej wykonać wszelkie niezbędne naprawy, a następnie ponownie przeprowadzić kontrolę, która potwierdzi, że wszystkie wcześniej występujące problemy zostały całkowicie wyeliminowane.

Jak długo trwa przegląd techniczny budynku?

Czas trwania przeglądu technicznego budynku będzie zależeć przede wszystkim od jego powierzchni użytkowej, instalacji, w jakie dana nieruchomość została wyposażona, a także szeroko pojętego stopnia skomplikowania. Obowiązkowe przeglądy domu jednorodzinnego przebiegają znacznie szybciej niż badanie stanu budynku biurowego lub przemysłowego. Jednak w większości przypadków ten proces zajmuje stosunkowo niewiele czasu – łącznie kilka godzin na rok.

Materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.