Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Odbiór techniczny mieszkania to jeden z ostatnich etapów zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Proces ten ma na celu dokładne sprawdzenie, czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z wcześniej ustalonymi warunkami oraz specyfikacją techniczną, a także zweryfikowanie, czy odpowiada ona obowiązującym na terenie Polski normom budowlanym.

Mówiąc w skrócie odbiór mieszkania, to nic innego, jak oficjalne potwierdzenie, że deweloper dostarczył dokładnie to, do czego się pisemnie zobowiązał.

Jest to też moment, w którym przyszły właściciel ma możliwość osobiście, lub wraz z pomocą wykwalifikowanego specjalisty, dokonać gruntownej inspekcji mieszkania i upewnić się, że dana nieruchomość nie posiada żadnych wad ukrytych lub innych defektów, które mogłyby wpłynąć na jej wartość, bezpieczeństwo użytkowania oraz komfort codziennego życia.

Odbiory mieszkań to również czas na ocenę krzywizn ścian, podłóg oraz stropów, a także dokonanie pomiarów metrażu. W trakcie sprawdza się też czy drzwi i okna otwierają się i zamykają prawidłowo, czy na ścianach, suficie oraz podłogach nie ma pęknięć, a także można zmierzyć poziom wilgoci oraz zbadać mostki termiczne.

Przeprowadzając proces odbioru, należy też zwrócić uwagę na to, czy szyby w oknach nie są porysowane, zweryfikować rozmieszczenie punktów elektrycznych (gniazdek), kaloryferów oraz urządzeń wentylacji mechanicznej lub grawitacyjnej.

Odbiór nie ogranicza się jednak tylko do apartamentów oraz mieszkań w bloku. Proces ten dotyczy również domów jednorodzinnych, szeregowców oraz innych budynków mieszkalnych bądź usługowych.

Struktura tego dokumentu może być różna i w dużej mierze zależy od typu nieruchomości, jej standardu oraz metrażu. Powinno się w nim także uwzględnić dodatkowe pomieszczenia przynależące, takie jak podziemne miejsce parkingowe, garaż czy piwnica.

Jednak bez względu na typ oraz wielkość nieruchomości protokół odbioru mieszkania powinien zawierać takie informacje, jak:

• dane osobowe obu stron – w dokumencie muszą znaleźć się pełne dane dewelopera oraz nabywcy, wliczając w to numery NIP oraz PESEL, a także dane kontaktowe w postaci numerów telefonów oraz adresów mailowych;
• dane odbieranej nieruchomości – jej dokładny adres, numeru lokalu oraz piętra;
• stan liczników oraz ich numer seryjny – protokół odbioru mieszkania powinien zawierać stan liczników wody, energii elektrycznej oraz gazu (jeśli poszczególne media występują w nieruchomości);
• szczegółowy opis stanu technicznego – w dokumencie powinny zostać umieszczone zapiski dotyczące poszczególnych pomieszczeń, zauważonych wad, uszkodzeń czy braków. Dotyczy to m.in. stanu ścian, podłóg, sufitów, stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji elektrycznych, sanitarnych, ogrzewania oraz wentylacji;
• zgodność z projektem – protokół odbioru mieszkania powinien wykazać, czy nieruchomość została wykonana zgodnie z projektem budowlanym oraz specyfikacją techniczną, uwzględniając jednocześnie metraż poszczególnych pomieszczeń oraz ich rozmieszczenie;
• lista usterek lub niezgodności – to zdecydowanie najważniejszy element protokołu odbioru mieszkania. W tym miejscu muszą znaleźć się wszelkie wykryte na etapie oględzin nieścisłości, wliczając w to nawet drobne pęknięcia czy zarysowania. Wszelkie zastrzeżenia co do stanu faktycznego nieruchomości powinny zostać opisane. Warto również od razu przygotować dokumentację fotograficzną;
• data oraz miejsce sporządzenia protokołu.

Protokół odbioru technicznego powinien zostać podpisany przez obie strony transakcji, czyli przedstawiciela dewelopera oraz nabywcę. W przypadku odmowy podpisu ze strony dewelopera dokument nadal będzie ważny w świetle prawa i będzie stanowić podstawę do ewentualnych roszczeń.

Decydując się na samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera, niezbędne będzie wyposażenie się w dobrze skompletowany zestaw przyrządów pomiarowych. Do zdecydowanie z najważniejszych z nich należą:

• dalmierz laserowy – pozwoli szybko i skutecznie obliczyć faktyczny metraż danego pomieszczenia, a także zmierzyć wymiary pomieszczeń, wysokości sufitów, a także szerokości drzwi oraz okien. To zaawansowane urządzenie dokonuje pomiarów w ciągu ułamku sekundy, a zastosowany w nim procesor samodzielnie przeliczy kubaturę pomieszczenia, bez konieczności samodzielnych kalkulacji. Alternatywnie może być to też klasyczna taśma miernicza;
• poziomica – korzystając z niej, będzie można sprawdzić krzywiznę parapetów, ścian, podłóg, stropów lub ukośnych sufitów. Przyrząd ten umożliwi też weryfikację równego ułożenia podłóg, półek lub uchwytów montażowych sprzętów RTV;
• mocna latarka – ten niewielki przyrząd przyda się podczas sprawdzania otworów inspekcyjnych, a także zaglądania w zacienione miejsca. Emitowane przez nią światło pozwoli też szybko sprawdzić, czy tynki zostały równo położone na powierzchni ścian.

Z pewnością przyda się też kamera termowizyjna wraz z pirometrem, chociaż obsługę tych sprzętów lepiej pozostawić fachowcom.

Aby ułatwić sobie mocno stresujący odbiór mieszkania, warto odpowiednio wcześniej przygotować się do tego procesu. Pomoże w tym krótka lista czynności, która zapobiegnie przeoczeniu ważnych kwestii. Oto ona:

• przypomnij sobie treść umowy deweloperskiej – upewnij się, że dokładnie znasz położenie pomieszczeń, ich powierzchnię, usytuowanie okien i drzwi oraz inne szczegóły dotyczące standardu wykończenia;
• zaplanuj dogodny termin odbioru – jeśli to możliwe, wybierz termin, który pozwoli Ci na dokładne i nieśpieszne sprawdzenie wszystkich elementów mieszkania. Dobrze też, by był to słoneczny dzień, który zapewni dobrą widoczność we wnętrzu pomieszczenia;
• przygotuj wszystkie niezbędne przyrządy pomiarowe. Naładuj też ich baterie lub zabierz zapasowe akumulatory;
• rozpisz układ pomieszczeń wraz z ich kluczowymi elementami i krok po kroku weryfikuj ich stan faktyczny;
• zapisuj usterki lub wszelkie wykryte nieprawidłowości. Zrób im też zdjęcia wraz z widocznymi przyrządami pomiarowymi.

W przypadku mieszkań i lokali używanych, czyli z rynku wtórnego odbiór techniczny jest znacznie mniej unormowany. W takim przypadku proces ten ma na celu głównie wykrycie ewentualnych wad ukrytych, które mogą zostać następnie wykorzystane do negocjacji niższej ceny ze sprzedawcą.

Warto też podkreślić, że odbiór techniczny mieszkania nie ogranicza się jedynie do powierzchownej oceny estetyki wykończenia. Proces ten obejmuje szczegółową weryfikację wszystkich kluczowych aspektów technicznych mieszkania pod kątem bezpieczeństwa. Należą do nich przede wszystkim:

• instalacje elektryczne;
• instalacje hydrauliczne;
• systemy grzewcze;
• systemy wentylacyjne oraz klimatyzacyjne.

Sprawdź również systemy bezpieczeństwa, takie jak alarmy, czujniki i monitoring (jeśli występują).

Zobacz także: Jakie czujniki bezpieczeństwa powinny być w każdym domu?

Po pozytywnym zakończeniu odbioru technicznego mieszkania można przejść do przyjemniejszych formalności, czyli podpisania właściwej umowy o przeniesienie własności i odebrania kluczy do lokalu. Dopiero po jej podpisaniu możliwe będzie właściwe wprowadzenie się do mieszkania lub udostępnienie nieruchomości do dyspozycji ekipy remontowej odpowiedzialnej za wykończenie go „pod klucz”.

Kto odbiera dom?

Dom od dewelopera zazwyczaj odbiera sam nabywca, czyli osoba, która zakupiła daną nieruchomość. Nabywca może przeprowadzić odbiór samodzielnie lub zdecydować się na skorzystanie z pomocy fachowców, takich jak inspektor budowlany, rzeczoznawca majątkowy lub inżynier, którzy pomogą w dokładnym sprawdzeniu stanu technicznego domu oraz zgodności wykonania z projektem. Jest to usługa zewnętrznej firmy, za którą należy dodatkowo zapłacić. Warto jednak zdecydować się na taką inwestycję, ponieważ pomoże to w wykryciu ewentualnych wad ukrytych.

Ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera?

Czas trwania odbioru technicznego od dewelopera jest różny i zależy przede wszystkim od wielkości nieruchomości, jej standardu, a także dodatkowych usług pokroju kontroli balkonu lub piwnicy. W przypadku stanu mieszkania, które niczym nie odbiega od zapisów w umowie podpisanej z deweloperem, czas odbioru lokalu o powierzchni około 50 – 60 m2 będzie wynosić mniej więcej 2 – 3 godziny.

Ile kosztuje odbiór techniczny mieszkania?

Koszt odbioru technicznego mieszkania może się znacząco różnić w zależności od czynników, takich jak m.in. lokalizacja, powierzchnia użytkowa mieszkania oraz jej standard. Na wysokość opłaty będą też wpływać dodatkowe usługi pokroju wykrywania mostków termicznych, sprawdzenia przynależności (np. balkon), a także kontroli piwnicy lub garażu. Zasadniczo można przyjąć, że łączny koszt odbioru technicznego dla mieszkania o powierzchni około 50 – 60 m2 w średniej wielkości mieście będzie wynosić między 600 a 900 zł brutto.