Mieszkanie bez pośrednika – sprawdź, co musisz wiedzieć przy kupnie

Wiele osób zastanawia się, jak kupić mieszkanie bez pośredników. W końcu w tej sytuacji cały ciężar transakcji spoczywa na barkach kupca, który musi liczyć na siebie i swoją ekspertyzę. Gra jest jednak warta świeczki, ponieważ zaoszczędzone w ten sposób pieniądze możesz przeznaczyć na urządzenie wnętrz nieruchomości w Twoim guście.

Dlatego też, aby uniknąć ewentualnych problemów, musisz odpowiednio przygotować się do tej transakcji.

Zdecydowanie najważniejszymi kwestiami są: lokalizacja interesującej Cię nieruchomości oraz budżet, jaki możesz przeznaczyć na jej zakup. Pomiędzy obiema z nich występuje silna korelacja:

• mieszkania usytuowane w centrach dużych miast będą znacznie droższe niż porównywalne lokale zlokalizowane na obrzeżach lub w gorzej skomunikowanych częściach aglomeracji;

• domy wybudowane na przedmieściach w niedalekiej odległości od nitki drogi szybkiego ruchu będą znacznie droższe niż analogiczne nieruchomości położone we wsiach otaczających dane miasto.

Lokalizacja odgrywa kluczową rolę podczas zakupu mieszkania. Mając ograniczony budżet na zakup oraz wykończenie wnętrza mieszkania, konieczne będzie podjęcie decyzji – chcesz kupić mniejszą nieruchomość w lepszej lokalizacji, czy większą, która będzie jednak wiązać się z dłuższymi dojazdami do pracy, szkoły lub na zakupy?

W dobie wszechobecnych smartfonów oraz komputerów, kupno mieszkania bez pośrednika warto zacząć od Internetu – konkretniej mówiąc, od przeglądania portali z lokalnymi ogłoszeniami. Zdecydowana większość z nich ma możliwość precyzyjnego filtrowania wyników, pozwalając wyselekcjonować, które oferty będą się wyświetlać. Umożliwia to m.in. precyzyjne określenie:

• miejscowości lub okręgu, w którym ma znajdować się nieruchomość,

• przedziału cenowego interesującej Cię nieruchomości,

• rodzaju zabudowy (dom jednorodzinny, blok, apartamentowiec itp.),

• metrażu, ilości oraz układu pomieszczeń,

• rodzaju rynku (pierwotny / wtórny),

• piętra oraz łącznej ilości kondygnacji,

• stanu wykończenia (deweloperski / do zamieszkania).

Wyszukiwarki niektórych portali z ogłoszeniami (w szczególności tych poświęconych stricte nieruchomościom) mogą również uwzględniać takie informacje, jak obecność balkonu oraz windy, umeblowanie, ilość oraz rodzaj miejsc parkingowych, rok oddania budynku, materiały, z jakich został on zbudowany, a nawet sposób wykończenia ścian i sufitu.

Ciekawą, chociaż czasochłonną alternatywą dla stron internetowych, może być również tradycyjna prasa. Gazety lokalne niemal zawsze posiadają sekcję ogłoszeń, w których co jakiś czas można trafić na ciekawą ofertę. Ogłoszenia w prasie zazwyczaj zamieszczają osoby nieco starsze i mniej „cyfrowe”, które często są bardziej skore do negocjacji oraz zawarcia transakcji bez pośredników. Takie lokale często są nieco zaniedbane, jednak w większości przypadków wystarczy drobny remont, montaż nowego AGD oraz wykończenie łazienki, by zrównać je standardem ze współczesnymi mieszkaniami.

Zakup nieruchomości to złożony proces, składający się z wielu etapów. W ferworze zakupów łatwo można zapomnieć o pewnych kwestiach, dlatego też poniżej znajdziesz kilka najważniejszych z nich przygotowanych w formie podręcznej listy.

Gdy znajdziesz interesującą Cię nieruchomość, która spełnia Twoje wymagania i mieści się w Twoim budżecie, dokładnie zapoznaj się z jej opisem, zdjęciami oraz wszelkimi informacjami zawartymi w ogłoszeniu. Następnie skontaktuj się telefonicznie z właścicielem i dokładnie dopytaj o wszystkie nurtujące Cię kwestie.

Nieruchomości potrafią kryć w sobie różne nieprzyjemne niespodzianki – w szczególności od strony notarialnej. Dlatego też jeszcze przed oględzinami dokładnie zweryfikuj stan prawny interesującego Cię lokalu i poproś jego właściciela o udostępnienie Ci numeru księgi wieczystej. Następnie, korzystając z państwowego portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste, sprawdź, czy dana nieruchomość:

• jest zadłużona,

• jest objęta postępowaniem spadkowym lub komorniczym,

• posiada jakiekolwiek roszczenia stron trzecich,

• posiada ustanowioną służebność lub umowę dożywocia,

• nie ciążą na niej zaległości w opłatach.

Sprawdź również, czy osoba, z którą rozmawiasz, jest faktycznym właścicielem lokalu lub jego pełnomocnikiem. Upewnij się też, że mieszkanie nie jest aktualnie nikomu wynajmowane.

Podczas oględzin musisz skonfrontować wszystkie zapewnienia sprzedawcy oraz treść samego ogłoszenia. Na wizytę w lokalu zabierz też zaprzyjaźnionego fachowca, który rzuci okiem na kwestie techniczne budynku.

Jeśli będziesz w 100% zdecydowany na zakup danej nieruchomości, możesz przystąpić do negocjacji. Podczas nich powiedz sprzedawcy o wszystkich wykrytych wcześniej usterkach technicznych oraz pokaż mu konkurencyjne oferty, które przykuły Twoją uwagę.

Po zakończeniu wstępnych negocjacji poinformuj właściciela, w jaki sposób planujesz sfinalizować transakcję – gotówką czy kredytem hipotecznym. Następnie podpisz umowę przedwstępną. Jest to dokument, którego zadaniem jest zobowiązanie obu stron transakcji do nabycia nieruchomości w przyszłości. Ostatnim krokiem będzie faktyczny zakup lokalu, po którym stanie się on Twój.

Ostatnim etapem pracy będzie wizyta w kancelarii prawnej notariusza. Podczas niej zostanie przeniesione na Ciebie prawo własności do nieruchomości, a sprzedawca lokalu otrzyma należne mu pieniądze.

Jeśli jednak kupujesz mieszkanie na kredyt, to czekać Cię będzie konieczność odbycia kilku wizyt w wybranym przez Ciebie banku i złożenie wniosku o jego przyznanie. W tym celu niezbędne będzie zabranie ze sobą dokumentów potwierdzających:

• tożsamość,

• źródło oraz wysokość dochodów,

• umowę przedwstępną wraz z odpisem księgi wieczystej,

• dokument potwierdzający prawo zbywcy do nieruchomości,

• wycenę nieruchomości.

Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych dodatkowych kosztów, które wykraczają poza cenę samego lokalu. Należą do nich:

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla nieruchomości z rynku wtórnego;

• taksa notarialna, czyli opłata za sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości;

• opłaty za wpis do księgi wieczystej oraz założenie księgi, jeśli dana nieruchomość jej nie posiada.

W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym pojawiają się kolejne koszty. Oprócz oczywistych odsetek oraz prowizji konieczne będzie dopisanie banku do księgi wieczystej.

Do tego mogą dojść kolejne koszty związane z wykupieniem powszechnie wymaganego przez banki ubezpieczenia na nieruchomość oraz na życie kredytobiorcy, a także opłaty za wycenę rzeczoznawcy majątkowego.

Zdecydowana większość nieruchomości będzie wymagać przeprowadzenia remontu lub przynajmniej odświeżenia ich wnętrza, które pozwoli zaadaptować je do Twoich potrzeb. Będą to przede wszystkim prace wykończeniowe, takie jak malowanie ścian oraz sufitu, montaż nowych dekorów czy podłóg.

Nie jest też wykluczone, że korzystając z okazji, zechcesz całkowicie zmienić oblicze Twojego nowego mieszkania przed przeprowadzką. Przyda Ci się w tym dobry projekt wnętrza. Projektanci dopasują go do Twojego gustu oraz potrzeb, dzięki czemu będzie on idealnie odpowiadać Twoim wymaganiom. Dodatkowo otrzymasz do niego kompletny kosztorys, a konsultanci zaproponują Ci możliwość skorzystania z usług montażowych oraz dogodnych płatności ratalnych.

Czy warto zlecić oględziny mieszkania specjaliście?

Zdecydowanie tak. Ekspert, który zawodowo zajmuje się oględzinami mieszkań, dzięki swojej rozległej wiedzy i specjalistycznemu sprzętowi od razu wychwyci wszelkie niedociągnięcia oraz zatajone usterki i błędy budowlane. Taka ekspertyza pomoże uchronić się przed nieprzewidzianymi kosztami napraw lub niezbędnych w przyszłości modernizacji. Raport wynajętego specjalisty pomoże również w negocjacjach cenowych, pozwalając posiłkować się wykrytymi niedociągnięciami.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?

Koszty związane z usługami notarialnymi są regulowane przez polskie prawo, a ich wysokość zależy od wartości transakcyjnej nabywanej nieruchomości. W przypadku mieszkań tańszych niż 1 000 000 PLN będzie to 1 010 PLN + 0,4% nadwyżki od kwoty powyżej 60 tys. PLN. Natomiast w przypadku zakupu droższych nieruchomości będzie to 4 770 PLN oraz 0,25% nadwyżki powyżej 1 000 000 PLN. Maksymalna opłata za usługi notarialne związane z zakupem pojedynczej nieruchomości wynosi 10 tys. PLN.

Jakie są najczęstsze pułapki przy zakupie mieszkania od osoby prywatnej?

Zdecydowanie najczęstszymi pułapkami są ukryte wady techniczne. Może to dotyczyć m.in. problemów z instalacjami technicznymi, zawilgoceniem ścian oraz izolacją budynku wiążącą się z mostkami termicznymi. Problemy mogą dotyczyć również sytuacji prawnej danej nieruchomości. Jednak najtrudniejszymi do wykrycia pułapkami mogą być toksyczni sąsiedzi zakłócający mir domowy oraz zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej.