Budowa domu. W co inwestować a gdzie oszczędzać?

Kosztorys budowy domu

Koszty związane z budową domu zmieniają się każdego roku. Przykładowo rok 2021 przyniósł wzrost kosztów budowy domu o około 7,5% w stosunku do poprzedniego roku. To średnio 25 tysięcy zł więcej, które trzeba przeznaczyć na inwestycję. W konsekwencji otrzymana cena to ok. 3000 zł za m2 w stanie deweloperskim. Wykończenie pod klucz to minimum 100 tysięcy zł. W skład kosztorysu wchodzi zakup i uzbrojenie działki, projekt oraz materiały budowlane. Trzeba wziąć jeszcze pod uwagę koszty ekipy budowlanej (kilkadziesiąt procent wartości całkowitej).

Wybór i zakup działki budowlanej

Działka budowlana to taka, na której zgodnie z prawem można zbudować dom całoroczny. Podczas zakupu warto pamiętać o kluczowych kwestiach.

1. Należy sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy, czy można uzyskać pozwolenie na budowę i czy dla wybranej działki został utworzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To z niego można dowiedzieć się, jakie jest przeznaczenie danego terenu, czy można na nim budować oraz jak powinien wyglądać dom.

2. Na cenę ma wpływ lokalizacja. Im dalej od dużego miasta, tym taniej.

3. Trudniej zaadaptować działkę o nieregularnym kształcie.

4. Warto sprawdzić poziom wód gruntowych i nośności gruntów, korzystając z usług firmy geotechnicznej. Ma to znaczenie podczas budowy: wyboru fundamentów i kładzenia izolacji.

5. Ściany budynku powinny stać minimum 3 m od granicy działki. Jeśli wychodzą w tym miejscu okna, wartość ta rośnie do 4 m.

6. Lepiej unikać bardzo nierównych działek z dużymi spadkami lub dołami, ponieważ ich wyrównanie generuje dodatkowe koszty.

7. Wycięcie drzew może wymagać pozwolenia (zależy ono od gatunku i obwodu pnia). Pozwolenie na wycinkę drzew można uzyskać w urzędzie miasta albo gminy, w urzędzie powiatowym — jeśli działka należy do gminy i nie została przekazana do użytkowania wieczystego, lub od marszałka województwa — gdy działka należy do miasta na prawach powiatu i nie została przekazana do użytkowania wieczystego albo do wojewódzkiego konserwatora zabytków — w przypadku, gdy działka jest wpisana do rejestru zabytków.

8. Każda działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Bez niego nie uda się otrzymać pozwolenia na budowę.

9. Należy zwrócić uwagę na sąsiedztwo działki i ewentualne utrudnienia (np. budynki przemysłowe). Warto zrobić rozpoznanie i wybrać się na wycieczkę po okolicy.

10. Istotne jest również uzbrojenie działki, które można sprawdzić na geoplanie. Tańsze będą te, w przypadku których samodzielnie trzeba np. o dociągnąć prąd lub wodę.

Niezbędne zgody, które należy uzyskać przed rozpoczęciem prac budowlanych

Po wyborze konkretnej działki należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Jak to zrobić?

1. Jeśli został utworzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, trzeba złożyć wniosek o jego wypis i wyrys. Należy to zrobić w Wydziale Architektury urzędu miasta lub gminy.

2. Jeśli nie ma takiego planu, trzeba złożyć wniosek o decyzję o Warunkach Zabudowy. Będą w niej zawarte zasady, według których należy budować. Aby uzyskać taki dokument, trzeba przedłożyć też kopię mapy zasadniczej w skali 1:1500 lub 1:1000 oraz oświadczenie o zawarciu umowy na media (gaz, prąd, woda).

Gotowy projekt z ewentualnymi adaptacjami

Na rynku dostępnych jest wiele gotowych projektów (nazywanych projektami typowymi) domów jednorodzinnych, letniskowych, wielorodzinnych. Można znaleźć rozwiązania w różnych stylach, wielkościach, a także projekty energooszczędne, pasywne, tradycyjne i inne.

To często wybierane rozwiązanie, które pozwala oszczędzić czas inwestora, ale po podsumowaniu kosztów może być nieco droższe. Wynika to z faktu, że przy każdym projekcie musi zostać wykonana adaptacja, której koszt waha się zwykle w granicach 1500-3000 zł. Chodzi o dostosowanie gotowego projektu pod konkretne warunki danej lokalizacji, ustalane przez urząd gminy i Miejscowy Plan Zagospodarowania.

Co obejmuje adaptacja projektu domu? M.in. bryłę budowli, konstrukcję dachu, wysokość budynku, dostosowanie do warunków gruntowych i obciążenia śniegiem, jak również dostosowanie projektu typowego do najnowszych przepisów. Przykładem może być dyrektywa 2010/31/UE, która weszła życie od 1 stycznia 2021 roku i wymaga niższego o 20% zużycia energii, co ma wpływ na stosowane materiały budowlane. Wiele projektów tego nie uwzględnia, a więc będą potrzebowały dodatkowych nakładów pracy architekta.Wybierając gotowy projekt, należy liczyć się z oczekiwaniem na zaakceptowanie adaptacji przez konstruktora, architekta, projektantów systemów elektrycznych, sanitarnych, gazowych i wentylacyjnych.

Szacowany koszt całkowity to ok. 2000-6000 zł za sam projekt, 1500-3000 zł za adaptację oraz dodatkowe opłaty za istotne zmiany (np. inne schody, kąt dachu), które mogą kosztować od ok. 1500 zł do nawet 10 000 zł w przypadku specjalnych życzeń inwestora. Średnio to 7000 zł za projekt gotowy do złożenia w gminie.

Jak można oszczędzić na etapie wybierania projektu? Najtańsze w zaprojektowaniu, a następnie budowie będą wszelkie rozwiązania standardowe. Należy przygotować się na zwiększenie kosztów przy wyborze, np. skomplikowanej formy dachu (dach łamany w kilku miejscach), kolumn i balkonów (trzeba doliczyć m.in. barierki), okien w nietypowych kształtach, rozmiarach i kolorach. Droższy też będzie dom piętrowy lub z użytkowym poddaszem (dochodzi cena schodów oraz stropów).

Projekt na zamówienie

Pozornie wydaje się rozwiązaniem dużo droższym i pochłaniającym dużą ilość czasu. Może się jednak okazać, że koszty są podobne lub nawet mniejsze, czas realizacji porównywalny, a w konsekwencji inwestor otrzyma projekt dopasowany do własnych potrzeb. Jak wygląda proces projektowania? Architekt zadba o dostosowanie wszystkich pomieszczeń, funkcji, zagospodarowanie przestrzeni tak, aby sprostać oczekiwaniom i wymogom klienta — dzięki temu nie będzie trzeba iść na kompromisy (np. kupując mniej szafek do kuchni, bo zabraknie kilku centymetrów) lub dopłacać za niestandardowe wymiary mebli, okien, drzwi lub innych elementów wyposażenia.

Przy projekcie gotowym, wizualizację domu można otrzymać od razu. W przypadku wykonania go na zamówienie, architekt również przygotuje wizualizację: można zobaczyć dom z zewnątrz i od wewnątrz, zaplanować jego układ. Architekt zaprojektuje dom pod wyznaczony budżet, dlatego nie trzeba obawiać się braku gotowego kosztorysu na starcie. Nie będą też potrzebne adaptacje, ponieważ od początku dom będzie tworzony pod konkretne wytyczne. Architekt współpracuje z innymi wykonawcami, dlatego prawdopodobnie pomoże też szybciej uzyskać niezbędne podpisy.

Dom murowany

Konstrukcja tego typu kojarzona jest z budownictwem, które ma służyć przez długie lata. Dom murowany jest trwały i odporny na działanie warunków atmosferycznych. Minusem może być długi czas budowy, która zazwyczaj trwa około 2 lat. W pierwszym roku powstaje stan surowy zamknięty, w kolejnym jest czas na wykończenia. Terminy są uzależnione od koniecznych przerw technologicznych, wynikających m.in. z potrzebnego czasu na wyschnięcie zapraw. Budowy domu murowanego nie powinno rozpoczynać się, kiedy temperatury spadają poniżej 0 stopni Celsjusza. Oznacza to przymusową przerwę w pracach budowlanych w okresie jesienno-zimowym.

Największą zaletą domów murowanych jest dobra izolacja i akumulacja cieplna. Takie konstrukcje wolniej się nagrzewają, ale także wolniej wychładzają. Dlatego latem będzie w nich przyjemnie chłodno, a zimą – po wcześniejszym ogrzaniu – dostatecznie ciepło przez dłuższy czas. Łatwiej też o zapewnienie energooszczędności takiego budynku. Z tego względu są to budowle tańsze w eksploatacji.Dom murowany będzie także cichszy, ze względu na zastosowanie stropów z żelbetu, izolacja akustyczna między piętrami jest lepsza. Oznacza to, że ktoś śpiący na górze, nie usłyszy włączonego telewizora na parterze.

Dom drewniany

W przypadku budowy domu z drewna konieczna jest konstrukcja szkieletowa, którą zająć się musi profesjonalna ekipa budowlana z doświadczeniem. Jeśli taki budynek zostanie stworzony zgodnie z najwyższymi standardami i z najlepszych materiałów, może być tak samo trwały jak murowany. Będzie jedynie mniej odporny na wilgoć (należy uważać na awarie instalacji wodnej).

Domy drewniane buduje się o wiele szybciej. Gotowy budynek, może stanąć już w ciągu kilku miesięcy. Dodatkowo prace można rozpocząć o każdej porze roku, jeśli tylko o wylanie i wysychanie fundamentów zadba się wcześniej — kiedy temperatury będą dodatnie.Wadą konstrukcji szkieletowych jest mniejsza akumulacja cieplna, co oznacza, że latem może wystąpić w nich problem z przegrzewaniem, a zimą z ociepleniem. Dlatego należy stosować systemy automatycznego ogrzewania.

Jeśli chodzi o koszty, to szacuje się różnicę wynosząca 6-10% między budową domu z drewna, a technologią murowaną. Pozorne oszczędności na instalacji lub fundamentach w przypadku tych pierwszych konstrukcji zmniejsza się, ponieważ zainwestować trzeba będzie w droższą, profesjonalną ekipę oraz materiały najwyższej jakości.

Materiały budowlane

• Materiały na fundament powinny być takiej klasy, jaka została określona w projekcie. Oszczędność może skutkować problemami z wilgocią lub zatrzymaniem ciepła.
• Ściany zewnętrzne powinny być wykonane z materiałów zaakceptowanych w projekcie. Gwarantuje to wytrzymałość i dobrą izolację cieplną (a przy tym będą energooszczędne).
• Izolacja akustyczna ścian działowych to ważny element, który zapewni ciszę w domu.
• Strop – o jego konstrukcji i potrzebnych materiałach decyduje konstruktor. Zmiany „na własną rękę” grożą nawet zawaleniem budynku.
• W przypadku domów drewnianych, należy wybrać drewno najlepszej jakości, które będzie dobrze wysuszone. Tylko takie daje gwarancję trwałości konstrukcji.
• Okna – zgodnie z nową dyrektywą powinny dobrze izolować ciepło, dlatego warto zainwestować w te trójszybowe.

Ocieplenie zewnętrzne budynku

Zgodnie ze wspomnianą już dyrektywą, która weszła w życie 1 stycznia 2021, niższe o 20% zużycie energii wymagane jest przez domy, które zostaną wybudowane po 31.01.2020 roku. W tym wypadku zwraca się uwagę na wartość przenikania ciepła (symbol U). Dlatego należy zadbać, aby drzwi i okna połaciowe miały odpowiednio współczynnik o wartości 1,3 W/m⊃2;K i 1,1 W/ m⊃2;K.

Istotny jest także współczynnik energii pierwotnej EP, czyli roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną (z nieodnawialnych zasobów). Dopuszcza się 70 kWh/(m⊃2;rok), a nie jak dotychczas 95 kWh/(m⊃2;rok) dla domów jednorodzinnych. Nie warto więc oszczędzać na materiałach ociepleniowych oraz izolacji, rekuperacji, pompie ciepła i kolektorach. Nie warto też oszczędzać na ociepleniu dachu, ponieważ spowoduje to znaczne straty ciepła.

Elewacja budynku

Częstym sposobem na oszczędność lub rozłożenie kosztów w czasie jest rezygnacja z tynku po ociepleniu budynku styropianem. Nie warto jednak tego robić, ponieważ ten materiał do ocieplania nie lubi wystawiania na warunki atmosferyczne (słońce, deszcz, mróz) i mógłby stracić swoje właściwości.

Instalacje elektryczne

Aby instalacja elektryczna była bezpieczna i wydajna, nie można oszczędzać, kupując przewody niskiej jakości (są one podstawą instalacji), tanie zabezpieczenia, gniazdka i włączniki (mogą doprowadzić do niebezpiecznego zwarcia). Należy pamiętać, że wszelkie zmiany lub naprawy instalacji wiążą się zazwyczaj z kuciem ścian i poważnym remontem.

Warto jednak inwestować w nowoczesne rozwiązania, poprawiające energooszczędność domu i wpływające na obniżenie rachunków za prąd:

Ekipa budowlana

Doświadczona, sprawdzona, solidna ekipa budowlana to podstawa udanej inwestycji. Tylko taka daje gwarancję przebiegu budowy zgodnie z najnowszymi wytycznymi i najwyższymi standardami. Nie będzie też problemu z niedotrzymywaniem umów oraz terminów. Warto posłużyć się kontaktami koleżeńskimi i tzw. „pocztą pantoflową”, aby znaleźć ekipę, która sprawdziła się u znajomego.

Okazuje się, że na materiałach nie powinno się oszczędzać i lepiej zastosować takie, jakie zalecił architekt, konstruktor i specjaliści od instalacji w projekcie, niż szukać tańszych zamienników niskiej jakości. W ten sposób można stworzyć doskonałą bazę, czyli konstrukcję trwałą, która nie zaskoczy koniecznością kolejnych kosztownych remontów i poprawek. Warto też zadbać o zgodność z wytycznymi producenta, które powinny być zawarte na opakowaniach i w opisach danego materiału. Uzyska się z nich informację, np. jakiego podkładu potrzebuje farba, aby spełnić wszystkie deklarowane obietnice (plamoodporność, żywy kolor). Jeśli chce się oszczędzić lub rozłożyć koszty, lepiej wziąć pod uwagę solidne wykończenie i powoli zadbać o każdy nieco mniej istotny konstrukcyjnie detal.

Ile trwa wydanie pozwolenia na budowę domu?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, urząd ma miesiąc na wydanie pozwolenia na budowę od czasu złożenia wniosku. Jednak czas ten może przeciągnąć się do 65 dni. Przekroczenie tego terminu skutkuje karą 500 zł dla urzędu.

Ile kosztuje budowa 1m2 domu?

Koszt budowy 1m2 domu waha się w granicach ok. 3 tysięcy zł za stan deweloperski i ok. 4-6 tysięcy zł za stan wykończony.

Jakimi materiałami ocieplić dom?

Najpopularniejszym i tańszym materiałem będzie styropian. Jest łatwy w montażu, dlatego koszty położenia będą mniejsze. Alternatywą jest droższa wełna mineralna. Kładzie się ją zazwyczaj na dach, ponieważ jest dźwiękoszczelna i tłumi odgłosy padającego deszczu. Innym rozwiązaniem jest ocieplenie pianą otwartokomórkową, która ma taki sam współczynnik izolacyjności cieplnej jak popularna wełna mineralna. Jej zaletą jest szczelność i brak ryzyka powstania mostków termicznych. warto zastosować ją do ocieplenia dachu. Wyższe koszty montażu zwrócą się po kilku latach, ponieważ piana daje o 25% większe oszczędności niż wełna.